Müteahhit İnşaatı Geciktirdi veya Yarım Bıraktı: Arsa Sahibinin Elindeki Yollar

Yüklenici kaynaklı uyuşmazlıklarda en ağır mağduriyetler, sözleşmenin imzalandığı gün değil, teslim tarihi geçtikten sonra ortaya çıkar. Bina yıkılmış, aile kirada, inşaat ise ya hiç başlamamış ya da kaba inşaat seviyesinde durmuştur. Yüklenici her görüşmede "önümüzdeki ay başlıyoruz" der, aylar geçer ve arsa sahibi ne evine kavuşur ne de elindeki arsayı kullanabilir. Bu noktada atılacak adımların sırası, sonucu doğrudan belirler. Kentsel dönüşüm sürecinin başından itibaren malikin hakları ayrı bir yazıda ele alınmıştır.

Önce sözleşmeye bakmak gerekir

Yapılacak her şeyin dayanağı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmenin, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin bir taahhüt içermesi nedeniyle noterde düzenleme şeklinde yapılmış olması gerekir; adi yazılı şekilde düzenlenmiş bir sözleşme kural olarak geçersizdir ve bu, tarafların elindeki hakları kökten değiştirir.

Sözleşmede bakılacak ilk şey, teslim tarihinin nasıl belirlendiğidir. Sürenin ruhsat alınmasından mı, yıkımdan mı, yoksa sözleşme tarihinden mi başladığı; hava koşulları, mevzuat değişikliği veya idari işlemler nedeniyle sürenin uzayacağına ilişkin bir hüküm bulunup bulunmadığı; gecikme halinde uygulanacak cezai şartın miktarı ve hesaplanma biçimi bu aşamada belirleyicidir. Cezai şart öngörülmemiş bir sözleşmede gecikme nedeniyle talep edilecek zararın ispatı çok daha güçtür.

Temerrüt ve ihtar aşaması

Teslim tarihi geçtiği halde iş tamamlanmamışsa, yapılması gereken ilk işlem yükleniciye usulüne uygun bir ihtar göndermek ve makul bir süre vermektir. Bu adım atlanıp doğrudan dava açıldığında, açılan davanın esastan reddedilmesi ihtimali doğar. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, sonradan ispat bakımından önem taşır.

İhtar sonrasında verilen süre de sonuçsuz kalırsa arsa sahibinin önünde iki temel yol açılır. Birincisi sözleşmeyi ayakta tutup gecikmeden doğan zararı ve varsa cezai şartı talep etmek, ikincisi sözleşmeyi feshedip tapuya yapılmış devirlerin iptalini istemektir. Hangisinin seçileceği duygusal bir tercih değil, inşaatın hangi seviyede olduğuna bağlı teknik bir karardır.

İnşaatın seviyesi neden bu kadar önemli?

Uygulamada belirleyici ölçüt, işin tamamlanma oranıdır. İnşaat ileri bir seviyeye gelmişse, sözleşmenin geriye etkili biçimde feshedilmesi ve yüklenicinin devraldığı payların tümüyle geri alınması istenildiği gibi sonuç vermeyebilir; bu durumda mahkemeler çoğunlukla feshi ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde değerlendirip tarafların o ana kadarki edimlerinin tasfiyesi yoluna gider. Buna karşılık inşaat hiç başlamamış veya çok düşük seviyede kalmışsa, sözleşmenin geriye etkili feshi ve yükleniciye yapılmış tapu devirlerinin iptali çok daha güçlü bir seçenektir.

Bu nedenle dava açılmadan önce inşaatın fiilî seviyesinin tespit edilmesi gerekir. Sulh hukuk mahkemesinden istenecek delil tespiti, hem inşaatın o andaki durumunu hem de yapılan imalatın sözleşmeye ve projeye uygunluğunu kayıt altına alır. Yıllar sürecek bir yargılamada, dava açıldığı tarihteki durumun belgelenmiş olması davacının en güçlü kozudur.

Yüklenicinin payları üçüncü kişilere devrettiyse

En ağır senaryo, yüklenicinin kendisine devredilen arsa paylarını üçüncü kişilere satması veya bu paylar üzerinde ipotek tesis etmesidir. Bu durumda uyuşmazlık artık yalnızca arsa sahibi ile yüklenici arasında kalmaz; iyiniyetli olduğu kabul edilen üçüncü kişilerin kazanımları da devreye girer ve tapu iptali talebi ciddi biçimde zorlaşır.

Bu risk, en baştan sözleşmeye konulacak hükümlerle yönetilir. Yükleniciye yapılacak pay devirlerinin inşaatın belirli seviyelerine bağlanması, devredilen paylar üzerine devir ve ipotek yasağı şerhi konulması, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ve iş bitirme teminatı alınması, sonradan yapılacak hiçbir hukuki girişimden daha etkilidir. Sözleşme imzalanmadan önce yapılacak bir saatlik çalışma, sonradan beş yıl sürecek bir davanın yerini tutar.

İskân alınmaması ve ayıplı imalat

İşin geç de olsa bitirildiği hallerde ortaya çıkan sorun genellikle iki başlıkta toplanır. Birincisi yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olmasıdır; iskânsız bir yapıda malik dairesine fiilen yerleşse bile abonelik, satış ve kredi süreçlerinde kalıcı sorun yaşar ve bu yükümlülük kural olarak yükleniciye aittir. İkincisi, teslim edilen dairenin sözleşmeye ekli malzeme şartnamesine uymamasıdır. Ayıplı imalat halinde eksik ve kusurlu işlerin bedelinin talep edilmesi mümkündür, ancak burada da ihbar süreleri işlediğinden teslim alındıktan sonra beklemek hak kaybına yol açar. Teslim sırasında tutulacak ayrıntılı bir teslim tutanağı, sonradan yapılacak her itirazın dayanağıdır.

Özet olarak

Yüklenici kaynaklı uyuşmazlıklarda arsa sahibinin en büyük hatası beklemektir. Verilen sözlere güvenerek geçirilen her ay, hem cezai şartın işlemesini geciktirmez ancak yüklenicinin mali durumunun daha da bozulmasına, payların üçüncü kişilere geçmesine ve inşaatın delillendirilmesinin güçleşmesine yol açar. Teslim tarihi geçtiği anda ihtarı göndermek ve inşaatın seviyesini tespit ettirmek, hangi yolun seçileceğine sonradan karar verme imkânını da korur.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yüklenici kaynaklı uyuşmazlıklarda izlenecek yol, sözleşmenin içeriğine ve inşaatın seviyesine göre önemli farklılıklar gösterir; burada anlatılanlar hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.