Binanız Riskli Çıktığında Ne Oluyor? Kentsel Dönüşümde Kat Malikinin Bilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm çoğu kat maliki için bir gün apartman girişine asılan tek bir kâğıtla başlar. Kimin başlattığı bile belli olmayan bir süreç birdenbire herkesin evini ilgilendirir hale gelir, kapıya müteahhit firmanın temsilcileri gelmeye başlar, komşular arasında "kim ne aldı" konuşmaları dolaşır ve kimse tam olarak neyi imzaladığını bilmez. Oysa bu sürecin her aşamasında maliklerin kullanabileceği somut hakları, kaçırıldığında geri gelmeyen süreleri ve imzadan önce mutlaka görülmesi gereken belgeleri vardır. Aşağıda süreç, hukuki terimlere boğulmadan, bir kat malikinin karşılaşacağı sırayla anlatılmıştır.

Riskli yapı tespiti nasıl başlar, komşularımın onayı gerekir mi?

Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin anlaşması gerekmez. Binanın maliklerinden herhangi biri, tek başına, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlardan birine başvurarak binanın riskli olup olmadığının tespitini yaptırabilir. Diğer maliklerin haberi olmadan da başlatılabilen bu işlem, uygulamada dönüşüm sürecinin fiilî başlangıcıdır ve çoğu apartmanda insanlar süreçten ilk kez bu aşamada haberdar olur.

Tespit sonucunda yapı riskli bulunursa, riskli yapı şerhi tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Bu şerh, artık taşınmazın hukuki durumunun değiştiği anlamına gelir; alım satımdan kredi kullanımına kadar birçok konuda sonuç doğurur. Tapu müdürlüğü ayrıca maliklere ve ilgililere bildirimde bulunur ve bu bildirimle birlikte itiraz süresi işlemeye başlar.

Tespite itiraz etmenin bir anlamı var mı?

Var, ama süresi kısadır. Riskli yapı tespitine karşı, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde ilgili müdürlüğe dilekçeyle itiraz edilebilir ve itiraz, üniversitelerden ve meslek odalarından görevlendirilen üyelerden oluşan teknik heyet tarafından incelenir. Bu süre geçirildiğinde tespit kesinleşir ve sonrasında yalnızca idari yargı yolu kalır; yargı süreçlerinin uzunluğu ve yürütmenin durdurulması kararlarının her zaman verilmemesi nedeniyle bu, pratikte çok daha zayıf bir konumdur.

İtirazın anlamlı olduğu durumlar genellikle teknik rapordaki eksikliklerdir. Tespit raporunun dayandığı ölçüm ve numunelerin usulüne uygun alınmaması, binanın gerçekte güçlendirilmeye elverişli olması ya da raporun yapının mevcut durumunu yansıtmaması gibi haller, kesinleşmeden önce ele alındığında sonuç doğurabilir. Buradaki asıl risk, maliklerin "nasıl olsa bina eski, itiraz etsem ne olur" diyerek on beş günü sessizce geçirmesidir.

Herkesin imza atması şart mı? Salt çoğunluk ne demek?

Kentsel dönüşümde en çok yanlış bilinen konu budur. Uzun yıllar boyunca dönüşüm kararı için maliklerin üçte iki çoğunluğu arandı. Ancak 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun'la bu oran salt çoğunluğa, yani yarıdan fazlasına indirildi. Aynı kanunla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da ayrı bir kurum olarak kuruldu. Dolayısıyla bugün, karara katılmayan malik sayısı üçte biri aşsa dahi süreç yürüyebilir ve "ben imzalamazsam bina dönüşemez" düşüncesi artık geçerli değildir.

Karara katılmayan malikin durumu ise şöyle işler. Alınan karar ve yapılan teklif, karara katılmayanlara bildirilir. Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse, bu maliklerin arsa payları, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, rayiç bedel Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenerek pay satın alınır. Yani imzalamamak, süreci durdurmak değil, kendi payını kaybetme riskini üstlenmek anlamına gelir. İmzalamak istemeyen malikin yapması gereken şey teklifi görmezden gelmek değil, teklifin neden hakkaniyete aykırı olduğunu süresi içinde ve yazılı olarak ortaya koymaktır.

4 Şubat 2026 değişikliğinden sonra toplantı nasıl yapılmalı?

Uygulama Yönetmeliği'nde 4 Şubat 2026 tarihinde yapılan değişiklikle toplantı ve karar alma usulleri çok daha ayrıntılı ve bağlayıcı hale getirildi; bu, uygulamada henüz yeterince bilinmeyen ama sonuçları ağır olan bir düzenlemedir. Yeni usule göre riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, maliklerden en az birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Çağrı, Yönetmeliğin ekinde yer alan EK-12 formuyla yapılır ve ilgili muhtarlıkta, yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle ya da noter aracılığıyla tebliğ edilir. Karar tutanaklarının geçerlilik şartları ve salt çoğunluğun nasıl tespit edileceği de aynı düzenlemeyle ayrıntılandırılmıştır.

Bunun pratikteki karşılığı şudur: çağrı usulüne uyulmadan yapılan bir toplantıda alınan karar, içerik olarak ne kadar makul görünürse görünsün sakattır. Maliklerin bir kısmının haberi olmadan yapılan, tutanağı usulüne uygun tutulmayan ya da çoğunluğun nasıl hesaplandığı belli olmayan toplantılar, sonradan itiraz edildiğinde sürecin başa dönmesine yol açabilir. Bu nedenle toplantı çağrısının nasıl yapıldığı, ilanın ne zaman asıldığı ve tutanağın kimler tarafından imzalandığı, karara katılan ve katılmayan bütün malikler için önem taşır.

Müteahhitle sözleşme imzalamadan önce nelere bakmalı?

Dönüşümde asıl kayıplar risk tespitinde değil, sözleşme aşamasında yaşanır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin bir taahhüt içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli değildir; kaşeli bir kâğıda atılan imza ya da elden verilen "protokol" hukuken güvence sağlamaz.

Sözleşmenin içeriğinde ise en kritik nokta, size verilecek dairenin kat irtifakı projesindeki bağımsız bölüm numarasıyla, katıyla ve metrekaresiyle tek tek belirlenmiş olmasıdır. "Eşdeğer daire verilecektir" gibi ifadeler uyuşmazlık çıktığında sizi korumaz. Teslim süresinin açıkça yazılması ve gecikme halinde uygulanacak cezai şartın miktarıyla belirtilmesi, kira yardımının kim tarafından, ne kadar süreyle ve hangi tutarda ödeneceğinin gösterilmesi, kullanılacak malzemenin ayrı bir şartnameyle sözleşmeye eklenmesi de aynı derecede önemlidir. Yüklenicinin devraldığı arsa payını üçüncü kişilere devretmesini ve arsa üzerinde ipotek tesis etmesini sınırlayan hükümler ile iş bitirme teminatı, işin yarıda kalması ihtimaline karşı elinizdeki tek gerçek koruma olabilir. Ruhsatın alınamaması ya da imar durumunun değişmesi riskinin taraflardan hangisine ait olacağı da mutlaka yazılmalıdır.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, görüşmelerde sözlü olarak verilen vaatlerin sözleşmeye hiç girmemesidir. Hibe ve kredi desteğinin kime kalacağı, düzenleme ortaklık payı kesintisinin nasıl yansıtılacağı, ortak alanların ve otoparkın paylaşımı gibi konular ilk görüşmelerde rahatlıkla söylenip sonradan inkâr edilebilmektedir; sözleşmede yazmayan hiçbir vaat, sonrasında ispatlanamaz. Aynı şekilde, ruhsatı ve onaylı mimari projeyi görmeden imza atmamak da temel bir kuraldır. Yüklenicinin "önce anlaşalım, projeyi sonra gösteririz" yaklaşımı, size ne verileceğinin henüz belli olmadığı anlamına gelir.

Kira yardımı ve destekler

Riskli yapı nedeniyle taşınmak zorunda kalan maliklere ve kiracılara, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde kira yardımı yapılabilmektedir. Yardımın tutarı ve süresi her yıl güncellendiğinden, başvuru öncesinde Başkanlığın yürürlükteki duyurularının kontrol edilmesi gerekir. Kira yardımı ile yüklenicinin sözleşmeyle üstlendiği kira ödemesinin farklı şeyler olduğu, birinin diğerinin yerine geçmediği de sıklıkla karıştırılan bir konudur; sözleşmede bu ayrımın açıkça yapılması yerinde olur.

Süreleri kaçırmamak, her şeyden önemlidir

Kentsel dönüşüm mevzuatı 2023'ten bu yana arka arkaya değişti ve bu değişikliklerin ortak yönü, sürecin hızlandırılması oldu. Hız, karar veremeyen ya da geç harekete geçen malik aleyhine işleyen bir şeydir. Tespite itiraz için on beş gün, teklifin değerlendirilmesi için on beş gün, yıkım için verilen ve doksan günü aşamayan süre, hepsi geçtikten sonra geri alınamaz. Bu nedenle apartmanda dönüşüm konuşulmaya başlandığı anda, henüz kimse imza atmadan tapu kaydınızı, arsa payınızı ve binanın imar durumunu öğrenmeniz, sonradan yapılacak her müdahaleden daha etkilidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kentsel dönüşüm süreçleri, taşınmazın bulunduğu bölgeye, imar durumuna ve maliklerin kendi aralarındaki hukuki ilişkiye göre önemli farklılıklar gösterir; burada anlatılanlar somut bir olaya ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat sık değişmekte olup yazıdaki bilgiler yayım tarihi itibarıyla günceldir.