Riskli Yapı Tespitine İtiraz: On Beş Günlük Süre ve İtirazın Gerçekten Dayanabileceği Noktalar

Riskli yapı tespitine itiraz, kentsel dönüşüm sürecinin en kısa süreli ve en çok kaçırılan aşamasıdır. Çoğu malik, binasının riskli çıktığını öğrendiğinde ya "nasıl olsa bina eski, doğrudur" diyerek sürece hiç müdahale etmez ya da itiraz etmenin dönüşümü engellemek anlamına geldiğini düşünerek çekinir. Oysa itiraz, dönüşümü engellemek için değil, sürecin doğru bir teknik temele oturmasını sağlamak için vardır ve bir kez kaçırıldığında geriye kalan yol çok daha zor, çok daha uzun ve çok daha pahalıdır. Tespitten sonra gelen karar, çoğunluk ve sözleşme aşamalarının tamamına kentsel dönüşümde kat malikinin hakları başlığı altında ayrıca değinilmiştir.

Tespit kimin talebiyle yapılır?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti için maliklerin ortak kararı aranmaz. Binadaki maliklerden herhangi biri, tek başına, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlardan birine başvurarak tespiti yaptırabilir. Bu, uygulamada apartmanların çoğunda sürecin diğer maliklerin haberi olmadan başlaması sonucunu doğurur. Bir binada dönüşüm isteyen tek bir kişinin bulunması, sürecin fiilen başlaması için yeterlidir.

Tespit sonucunda yapı riskli bulunursa, riskli yapı şerhi tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Tapu müdürlüğü, bu şerhle birlikte durumu maliklere ve ayni hak sahiplerine bildirir. İtiraz süresi de bu bildirimle işlemeye başlar.

İtiraz süresi ne kadar ve nereye yapılır?

Riskli yapı tespitine, tebligat tarihinden itibaren on beş gün içinde, tespite konu yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne dilekçeyle itiraz edilir. İtirazlar, üniversitelerden ve ilgili kurumlardan görevlendirilen üyelerden oluşan teknik heyet tarafından incelenir ve heyetin kararı sonucu belirler.

Bu on beş günlük süre, uygulamada en çok hak kaybı yaratan süredir. Tebligatın apartman kapısına yapılmış olması, malikin adreste oturmaması, tebligatın aile bireylerinden birine yapılıp malike iletilmemesi gibi hallerde süre çoktan işlemeye başlamış olur. Bina hakkında dönüşüm konuşulmaya başlandıysa, henüz tebligat elinize ulaşmadan tapu kaydınızdaki beyanlar hanesini kontrol etmek, süreyi kaçırmamanın en güvenli yoludur.

İtiraz ne zaman anlamlıdır, ne zaman zaman kaybıdır?

Riskli yapı tespiti, hukuki sonuç doğuran bir idari işlemin teknik dayanağıdır. Dolayısıyla itirazın başarısı, binanın eski olup olmadığıyla değil, raporun teknik olarak sağlam olup olmadığıyla ilgilidir. Uygulamada itirazın sonuç verdiği başlıca haller, raporun dayandığı verilerin usulüne uygun toplanmamış olmasıdır. Beton numunelerinin yeterli sayıda ve doğru noktalardan alınmaması, donatı tespitinin eksik yapılması, zemin verilerinin binaya ait olmaması, hesaplamada kullanılan yönetmelik ve kabullerin hatalı seçilmesi, raporun binanın mevcut taşıyıcı sistemini değil projedeki halini esas alması bu kapsamdadır.

Bir diğer önemli başlık güçlendirme ihtimalidir. Uygulama Yönetmeliği, riskin binanın güçlendirilmesiyle giderilmesinin mümkün olduğu ve aranan koşulların sağlandığı hallerde maliklerin güçlendirme kararı alabilmesine imkân tanır. Yıkımın tek seçenek olmadığı bir binada raporun bu ihtimali hiç değerlendirmemiş olması, itiraz için elverişli bir zemindir.

Buna karşılık, "komşularla anlaşamadım", "müteahhidin teklifi düşük", "şu an taşınacak durumum yok" gibi gerekçeler riskli yapı tespitine itirazın konusu değildir. Bunlar sürecin ilerleyen aşamalarında, karar ve sözleşme safhasında ele alınması gereken meselelerdir; itiraz aşamasına taşındığında hem sonuç vermez hem de asıl kullanılması gereken süreyi tüketir.

İtiraz reddedilirse ne olur?

Teknik heyetin itirazı reddetmesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu aşamadan sonra tespit işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılması mümkündür, ancak burada iki pratik güçlük vardır. Birincisi, idari yargı süreçleri dönüşüm takviminden çok daha yavaş işler; dava sonuçlanmadan bina yıkılmış olabilir. İkincisi, yürütmenin durdurulması kararı her dosyada verilmez ve verilmediğinde davanın kazanılması fiilen sonuçsuz kalabilir. Bu nedenle riskli yapı sürecinde asıl mücadele idari aşamada verilir; yargı, kaçırılmış bir idari sürecin telafisi olarak düşünülmemelidir.

Tespit kesinleştikten sonra maliklere yapının yıktırılması için doksan günü geçmemek üzere süre verilir. Bu süre içinde yıkım gerçekleştirilmezse yapı idarece yıkılır veya yıktırılır ve yıkım masrafları hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir. Tahliyenin engellenmesi halinde, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle kapalı alanlar açılarak tahliye yapılabilir. Yıkımın tamamlanmasıyla süreç sona ermez; bundan sonra maliklerin karar aşaması başlar ve orada salt çoğunluk kuralı ile karara katılmayan malikin arsa payının satışı devreye girer.

Süreci baştan doğru kurmak

Riskli yapı tespiti, bir binada dönüşümün başladığı andır ve o andan itibaren bütün süreler malik aleyhine işler. Yapılması gereken ilk şey, tespitin varlığını öğrenir öğrenmez tapu kaydını ve raporu talep edip incelemek, on beş günlük sürenin ne zaman başladığını netleştirmek ve itiraz edilecekse gerekçeyi teknik bir zemine oturtmaktır. Rapordaki eksikliğe dayanmayan, tek sayfalık ve genel ifadelerden oluşan itiraz dilekçeleri, süreyi kullanmış olmak dışında bir sonuç doğurmaz. Sürecin tespitten müteahhit sözleşmesine kadar olan bütünü için kat malikinin adım adım karşılaşacağı aşamalar ayrıca ele alınmıştır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Riskli yapı tespiti ve itiraz süreçleri, yapının teknik durumuna ve somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterir; burada anlatılanlar hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat sık değişmekte olup bilgiler yayım tarihi itibarıyla günceldir.