Mietbeihilfe bei der Stadterneuerung: Wer sie erhält, wie sie beantragt wird und welche Fehler zum Rechtsverlust führen

Die erste Frage einer Familie, deren Gebäude als einsturzgefährdet eingestuft wurde, ist meist, wo sie wohnen soll. Genau diese Lücke soll die Mietbeihilfe schließen, doch in der Praxis kommen viele Anspruchsberechtigte nicht in ihren Genuss, weil sie entweder die Antragsfrist versäumen oder das Verhältnis zwischen der Beihilfe und anderen staatlichen Förderungen nicht kennen. Im Folgenden wird der Ablauf des Verfahrens sowie die häufigsten Fehler dargestellt. Das gesamte Verfahren von der Feststellung des einsturzgefährdeten Gebäudes bis zum Abriss wird gesondert unter dem Titel Rechte des Wohnungseigentümers bei der Stadterneuerung behandelt.

Wer erhält die Mietbeihilfe?

Anspruchsberechtigten, die in als einsturzgefährdet festgestellten und geräumten Immobilien im Sinne des Gesetzes Nr. 6306 gewohnt haben, wird zur Deckung der vorübergehenden Unterbringungskosten während der Erneuerung eine Mietbeihilfe gewährt. Von dieser Beihilfe profitieren im Rahmen der vorgesehenen Verfahren nicht nur die Eigentümer, sondern auch die tatsächlich im Gebäude wohnenden Mieter und die Inhaber beschränkter dinglicher Rechte. Auch als Geschäftsräume genutzte Einheiten sind nicht ausgeschlossen; der Eigentümer, der den Geschäftsraum selbst betreibt, kann ebenfalls einen Antrag stellen.

Die grundlegende Voraussetzung hierfür ist der tatsächliche Wohnsitz. Allein im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu sein, genügt nicht; da die Beihilfe den Unterbringungsbedarf decken soll, wird der Nachweis verlangt, dass die Person tatsächlich in dem Gebäude gewohnt hat. Dieser Nachweis erfolgt in der Regel durch Strom-, Wasser- und Gasrechnungen aus dem Zeitraum vor dem Räumungsdatum. Die Erwartung eines Eigentümers, der das Gebäude bereits vor Jahren verlassen und seine Wohnung vermietet hat, auf Mietbeihilfe bleibt daher unerfüllt.

Wann und wo ist der Antrag zu stellen?

Die Mietbeihilfe kommt erst in Betracht, nachdem die Feststellung des einsturzgefährdeten Gebäudes bestandskräftig geworden ist und das Gebäude geräumt wurde; vor der Räumung gestellte Anträge bleiben erfolglos. Der Antrag muss innerhalb eines Jahres ab dem Räumungs- oder Abrissdatum gestellt werden. Wird diese Frist versäumt, geht der Anspruch vollständig verloren.

Anträge können bei den Provinzdirektionen für Umwelt, Städtebau und Klimawandel oder bei den zuständigen Gemeinden gestellt werden, ebenso über das Antragsportal für Mietbeihilfe bei der Stadterneuerung im E-Devlet-System. Die verlangten Unterlagen variieren je nach Anspruchsgrundlage, umfassen aber grundsätzlich Personalausweis, Grundbuchauszug oder Mietvertrag, das Gutachten über die Feststellung des einsturzgefährdeten Gebäudes, den Räumungsnachweis, Rechnungen zum Nachweis des Wohnsitzes und Bankverbindungsdaten.

Der in der Praxis entscheidende Punkt ist folgender: Die Zahlungen beginnen erst nach der Räumung, und bei verspäteter Antragstellung erfolgt keine rückwirkende Zahlung. Ein Anspruchsberechtigter, der sich erst acht Monate nach der Räumung meldet, erhält also, selbst wenn er die Frist technisch nicht versäumt hat, keine Zahlung für die dazwischenliegenden Monate. Allein die unmittelbare Antragstellung nach der Räumung bewirkt einen erheblichen Unterschied im Betrag.

Wie werden Beträge und Fristen bestimmt?

Die Höhe der Mietbeihilfe wird jährlich aktualisiert und nach der Bevölkerung und den Lebenshaltungskosten der Provinzen gruppiert festgelegt; Istanbul liegt dabei in der höchsten Gruppe. Mietern wird statt einer monatlichen Zahlung in der Regel eine einmalige Umzugsbeihilfe gewährt, die üblicherweise als Vielfaches der monatlichen Mietbeihilfe berechnet wird. Auch hinsichtlich der Zahlungsdauer besteht ein Unterschied: Bei klassischen, gebäudebezogenen Erneuerungen im Rahmen der Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes ist die Dauer kürzer, während sie bei großangelegten Projekten in zum Risikogebiet erklärten Zonen deutlich länger ausfallen kann. Die Befugnis zur Festlegung der Dauer liegt bei der das Projekt durchführenden Behörde, der Behörde für Stadterneuerung oder der TOKİ.

Da sich die Beträge auch im Laufe eines Jahres ändern können, empfiehlt es sich, vor der Antragstellung den aktuellen Betrag anhand der jeweils gültigen Bekanntmachung der Behörde für Stadterneuerung zu überprüfen. Eine Planung anhand im Internet kursierender, widersprüchlicher Beträge ist in der Praxis eine häufige Fehlerquelle.

Die Wahl zwischen Mietbeihilfe und zinsgünstigem Kredit

Dies ist der am häufigsten übersehene und teuerste Punkt. Die Mietbeihilfe und der im Rahmen der Erneuerung gewährte zinsgünstige Kredit sind keine kombinierbaren Förderungen. Sobald der Zinszuschuss verbucht ist, wird ein Antrag auf Mietbeihilfe nicht mehr angenommen. Der Anspruchsberechtigte muss daher, bevor er eine der beiden Förderungen beantragt, entscheiden, wie er die Finanzierung des neuen Gebäudes gestalten will und welche Förderung in seiner Situation vorteilhafter ist. Da diese Entscheidung unwiderruflich ist, muss sie ganz am Anfang des Verfahrens durchgerechnet werden.

Die vom Bauunternehmer gezahlte Miete und die staatliche Mietbeihilfe sind nicht dasselbe

Ein in der Praxis häufig verwechselter Punkt ist die Annahme, die vom Bauunternehmer vertraglich übernommene Mietzahlung und die staatliche Mietbeihilfe seien dasselbe. Es handelt sich um zwei voneinander unabhängige Positionen; die eine entsteht aus dem Vertrag, die andere aus dem Gesetz. Manche Bauunternehmer sagen bei den Verhandlungen "wir übernehmen Ihre Miete" und meinen damit eigentlich die vom Staat zu zahlende Beihilfe, während der Eigentümer dies für eine vertragliche Zusage hält. Deshalb muss im Vertrag ausdrücklich festgehalten werden, dass die vom Bauunternehmer zu zahlende monatliche Miete, ihre Dauer und ihre Unabhängigkeit von der staatlichen Beihilfe eigenständig geregelt sind. Eine nicht im Vertrag enthaltene mündliche Mietzusage lässt sich nachträglich nicht beweisen.

Ablehnung des Antrags oder Einstellung der Zahlung

Anträge werden überwiegend abgelehnt, weil der Wohnsitz nicht nachgewiesen werden kann, Unterlagen fehlen, die Räumung nicht ordnungsgemäß belegt ist oder die Anspruchsberechtigung umstritten ist. Auch nach Beginn der Zahlungen kann diese eingestellt werden, wenn festgestellt wird, dass die Voraussetzungen der Anspruchsberechtigung entfallen sind. Da Ablehnungs- und Einstellungsentscheidungen Verwaltungsakte sind, kann gegen sie fristgerecht Einspruch eingelegt und erforderlichenfalls der Verwaltungsrechtsweg beschritten werden. Auch hier sind die Fristen kurz; am sichersten ist es, davon auszugehen, dass die Frist zu laufen beginnt, sobald das Ablehnungsschreiben zugeht.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Die Beträge und Fristen der Mietbeihilfe werden jährlich aktualisiert, und die Anspruchsberechtigung hängt von den Besonderheiten des jeweiligen Sachverhalts ab; die hier gemachten Ausführungen stellen keine Rechtsberatung oder Rechtsauskunft dar.