Was passiert, wenn Ihr Gebäude als einsturzgefährdet eingestuft wird? Was Wohnungseigentümer bei der Stadterneuerung wissen müssen

Für die meisten Wohnungseigentümer beginnt die Stadterneuerung eines Tages mit einem einzigen Aushang am Hauseingang. Ein Verfahren, dessen Urheber oft gar nicht bekannt ist, betrifft plötzlich die Wohnung jedes Einzelnen, Vertreter der Baufirma erscheinen an der Tür, unter den Nachbarn kursieren Gespräche darüber, "wer was bekommen hat", und niemand weiß genau, was er eigentlich unterschreibt. Dabei gibt es in jeder Phase dieses Verfahrens konkrete Rechte, die die Eigentümer nutzen können, Fristen, die bei Versäumnis nicht zurückkommen, und Unterlagen, die vor jeder Unterschrift unbedingt eingesehen werden müssen. Im Folgenden wird das Verfahren ohne juristischen Fachjargon in der Reihenfolge geschildert, in der ein Wohnungseigentümer ihm begegnet.

Wie beginnt die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes, ist die Zustimmung meiner Nachbarn erforderlich?

Für die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes ist keine Einigung sämtlicher Eigentümer erforderlich. Jeder einzelne Eigentümer des Gebäudes kann sich allein an eine der vom Ministerium für Umwelt, Städtebau und Klimawandel lizenzierten Einrichtungen wenden und feststellen lassen, ob das Gebäude einsturzgefährdet ist. Dieses auch ohne Wissen der übrigen Eigentümer einleitbare Verfahren ist in der Praxis der tatsächliche Beginn der Stadterneuerung, und in den meisten Mehrfamilienhäusern erfahren die Bewohner erst in dieser Phase zum ersten Mal davon.

Wird das Gebäude bei der Feststellung als einsturzgefährdet eingestuft, wird der entsprechende Vermerk spätestens innerhalb von zehn Arbeitstagen ab dem Feststellungsdatum dem zuständigen Grundbuchamt mitgeteilt und in die Abteilung für Anmerkungen des Grundbuchs eingetragen. Dieser Vermerk bedeutet, dass sich die Rechtslage der Immobilie geändert hat; er wirkt sich auf zahlreiche Bereiche aus, vom Kauf und Verkauf bis zur Kreditaufnahme. Das Grundbuchamt teilt den Sachverhalt außerdem den Eigentümern und Betroffenen mit, und mit dieser Mitteilung beginnt die Einspruchsfrist zu laufen.

Hat ein Einspruch gegen die Feststellung überhaupt Sinn?

Ja, aber die Frist ist kurz. Gegen die Feststellung des einsturzgefährdeten Gebäudes kann innerhalb von fünfzehn Tagen ab dem Zustellungsdatum mit einem Schreiben bei der zuständigen Direktion Einspruch eingelegt werden, und der Einspruch wird von einem technischen Gremium geprüft, das sich aus von Universitäten und Berufskammern entsandten Mitgliedern zusammensetzt. Wird diese Frist versäumt, wird die Feststellung bestandskräftig, und danach bleibt nur noch der Weg zu den Verwaltungsgerichten — wegen der Dauer gerichtlicher Verfahren und weil eine Aussetzung des Vollzugs nicht immer angeordnet wird, ist dies in der Praxis eine wesentlich schwächere Position.

Ein Einspruch ist in der Regel dann sinnvoll, wenn das technische Gutachten Mängel aufweist. Wurden die dem Feststellungsgutachten zugrunde liegenden Messungen und Proben nicht ordnungsgemäß erhoben, ist das Gebäude tatsächlich für eine Verstärkung geeignet, oder gibt das Gutachten den tatsächlichen Zustand des Gebäudes nicht zutreffend wieder — solche Fälle können, wenn sie vor Eintritt der Bestandskraft geltend gemacht werden, zum Erfolg führen. Das eigentliche Risiko besteht darin, dass Eigentümer mit der Haltung "das Gebäude ist ohnehin alt, was würde ein Einspruch schon bringen" die fünfzehn Tage stillschweigend verstreichen lassen. Auf welche technischen Gründe sich ein Einspruch stützen kann, wo und wie er einzureichen ist und welcher Weg im Fall der Ablehnung offensteht, wird gesondert im Verfahren zum Einspruch gegen die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes behandelt.

Muss wirklich jeder unterschreiben? Was bedeutet die einfache Mehrheit?

Dies ist der bei der Stadterneuerung am häufigsten missverstandene Punkt. Über viele Jahre hinweg war für den Erneuerungsbeschluss eine Zweidrittelmehrheit der Eigentümer erforderlich. Mit dem am 9. November 2023 im Amtsblatt veröffentlichten und in Kraft getretenen Gesetz Nr. 7471 wurde dieser Anteil jedoch auf die einfache Mehrheit, also mehr als die Hälfte, herabgesetzt. Mit demselben Gesetz wurde auch die Behörde für Stadterneuerung als eigenständige Institution errichtet. Heute kann das Verfahren daher auch dann fortgeführt werden, wenn die Zahl der dem Beschluss nicht beitretenden Eigentümer ein Drittel übersteigt, und die Vorstellung "wenn ich nicht unterschreibe, kann das Gebäude nicht erneuert werden" trifft nicht mehr zu.

Für den dem Beschluss nicht beitretenden Eigentümer gilt Folgendes: Der gefasste Beschluss und das unterbreitete Angebot werden den nicht beigetretenen Eigentümern mitgeteilt. Wird das Angebot nicht innerhalb von fünfzehn Tagen ab dem Datum der Mitteilung oder der als erfolgt geltenden Mitteilung geprüft oder angenommen, werden die Grundstücksanteile dieser Eigentümer zu einem von der Behörde festzustellenden oder feststellen zu lassenden Verkehrswert, der nicht unterschritten werden darf, im Wege der öffentlichen Versteigerung an die übrigen, der Einigung beigetretenen Miteigentümer verkauft. Kann in Risikogebieten und Reservebaugebieten kein Verkauf an die Miteigentümer erfolgen, wird der Anteil gegen Zahlung des Verkehrswerts durch die Behörde, die Verwaltung oder die TOKİ aufgekauft. Nicht zu unterschreiben bedeutet also nicht, das Verfahren aufzuhalten, sondern das Risiko einzugehen, den eigenen Anteil zu verlieren. Wer nicht unterschreiben möchte, sollte das Angebot nicht ignorieren, sondern innerhalb der Frist schriftlich darlegen, weshalb es unbillig ist.

Wie muss die Versammlung nach der Änderung vom 4. Februar 2026 abgehalten werden?

Mit der am 4. Februar 2026 vorgenommenen Änderung der Durchführungsverordnung wurden die Verfahren für Versammlung und Beschlussfassung erheblich detaillierter und verbindlicher gestaltet — eine in der Praxis noch nicht ausreichend bekannte, in ihren Folgen aber gewichtige Regelung. Nach dem neuen Verfahren werden, sobald der Beschluss über das einsturzgefährdete Gebäude bestandskräftig geworden ist, auf Verlangen mindestens eines Eigentümers alle Eigentümer zu einer Versammlung eingeladen. Die Einladung erfolgt mit dem im Anhang der Verordnung enthaltenen Formular ANLAGE-12 und wird entweder durch fünfzehntägigen Aushang beim zuständigen Ortsvorsteher (Muhtar), an der Gebäudetür — sofern das Gebäude noch nicht abgerissen ist — oder am Anschlagbrett bekanntgegeben oder über einen Notar zugestellt. Auch die Wirksamkeitsvoraussetzungen des Beschlussprotokolls und die Art der Feststellung der einfachen Mehrheit wurden durch dieselbe Regelung im Einzelnen festgelegt.

Die praktische Konsequenz ist folgende: Ein in einer Versammlung gefasster Beschluss, bei der das Einladungsverfahren nicht eingehalten wurde, ist mangelhaft, so vernünftig er inhaltlich auch erscheinen mag. Versammlungen, von denen ein Teil der Eigentümer nichts wusste, deren Protokoll nicht ordnungsgemäß geführt wurde oder bei denen unklar ist, wie die Mehrheit berechnet wurde, können bei einem späteren Einspruch dazu führen, dass das Verfahren von vorn beginnen muss. Deshalb ist es für alle Eigentümer — ob dem Beschluss beigetreten oder nicht — von Bedeutung, wie die Einladung zur Versammlung erfolgte, wann der Aushang angebracht wurde und von wem das Protokoll unterzeichnet wurde.

Worauf ist vor der Vertragsunterzeichnung mit dem Bauunternehmer zu achten?

Die eigentlichen Verluste bei der Erneuerung entstehen nicht bei der Risikofeststellung, sondern in der Vertragsphase. Da der Bauvertrag gegen Grundstücksanteil eine Verpflichtung zur Übertragung von Grundeigentum enthält, ist er nur wirksam, wenn er notariell in Form einer Vertragsurkunde errichtet wird; eine auf einem gestempelten Blatt geleistete Unterschrift oder ein formlos übergebenes "Protokoll" bietet keine rechtliche Sicherheit.

Der entscheidende Punkt beim Vertragsinhalt ist, dass die Ihnen zu übergebende Wohnung im Stockwerkseigentumsprojekt eindeutig mit Einheitsnummer, Stockwerk und Quadratmeterzahl bestimmt ist. Formulierungen wie "es wird eine gleichwertige Wohnung übergeben" schützen Sie im Streitfall nicht. Ebenso wichtig sind die ausdrückliche Angabe der Übergabefrist und der Höhe der im Verzugsfall geltenden Vertragsstrafe, die Angabe, von wem, für welchen Zeitraum und in welcher Höhe die Mietbeihilfe gezahlt wird, sowie die Aufnahme eines gesonderten Baubeschriebs für die zu verwendenden Materialien als Vertragsbestandteil. Klauseln, die die Übertragung des dem Bauunternehmer überlassenen Grundstücksanteils an Dritte und die Bestellung einer Hypothek auf dem Grundstück beschränken, sowie eine Fertigstellungsbürgschaft können im Fall eines Baustillstands Ihr einziger wirksamer Schutz sein. Auch muss ausdrücklich geregelt werden, welche Partei das Risiko trägt, falls die Baugenehmigung nicht erteilt wird oder sich die Bebauungssituation ändert.

Das in der Praxis häufigste Problem ist, dass mündlich gegebene Zusagen nie Eingang in den Vertrag finden. Wem Förder- und Kreditzuschüsse zufallen, wie der Abzug für den städtebaulichen Ausgleichsanteil weitergegeben wird, wie Gemeinschaftsflächen und Stellplätze aufgeteilt werden — solche Fragen werden in den ersten Gesprächen bereitwillig zugesagt und später bestritten; keine im Vertrag nicht schriftlich festgehaltene Zusage lässt sich später beweisen. Ebenso gilt als Grundregel, nicht zu unterschreiben, ohne die Baugenehmigung und das genehmigte Architekturprojekt gesehen zu haben. Der Ansatz des Bauunternehmers "lassen Sie uns zuerst einig werden, das Projekt zeigen wir später" bedeutet, dass noch nicht feststeht, was Ihnen tatsächlich übergeben wird.

Verzögert der Bauunternehmer nach Vertragsunterzeichnung die Arbeiten oder lässt er sie halb fertig, wird das weitere Vorgehen gesondert behandelt.

Mietbeihilfe und weitere Förderungen

Eigentümern und Mietern, die wegen eines einsturzgefährdeten Gebäudes umziehen müssen, kann im Rahmen der von der Behörde für Stadterneuerung festgelegten Verfahren und Grundsätze eine Mietbeihilfe gewährt werden. Da sich Höhe und Dauer der Beihilfe jährlich ändern, sollten vor der Antragstellung die jeweils aktuellen Bekanntmachungen der Behörde geprüft werden. Auch dass die Mietbeihilfe und die vom Bauunternehmer vertraglich übernommene Mietzahlung unterschiedliche Dinge sind und eines nicht an die Stelle des anderen tritt, wird häufig verwechselt; es empfiehlt sich, diese Unterscheidung im Vertrag ausdrücklich vorzunehmen.

Fristen nicht zu versäumen ist wichtiger als alles andere

Die Vorschriften zur Stadterneuerung wurden seit 2023 fortlaufend geändert, und der gemeinsame Nenner dieser Änderungen war die Beschleunigung des Verfahrens. Geschwindigkeit wirkt sich zulasten des Eigentümers aus, der sich nicht entscheiden kann oder zu spät handelt. Fünfzehn Tage für den Einspruch gegen die Feststellung, fünfzehn Tage für die Prüfung des Angebots, die höchstens neunzig Tage betragende Abrissfrist — sind sie einmal verstrichen, gibt es kein Zurück mehr. Deshalb ist es, sobald in einem Mehrfamilienhaus über eine Erneuerung gesprochen wird, wirksamer, noch bevor jemand unterschreibt, den eigenen Grundbuchauszug, den eigenen Grundstücksanteil und die Bebauungssituation des Gebäudes in Erfahrung zu bringen, als jede spätere Maßnahme.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Die Verfahren der Stadterneuerung weisen je nach Lage der Immobilie, ihrer Bebauungssituation und dem Rechtsverhältnis der Eigentümer untereinander erhebliche Unterschiede auf; die hier gemachten Ausführungen stellen keine Rechtsberatung oder Rechtsauskunft zu einem konkreten Sachverhalt dar. Die Vorschriften ändern sich häufig; die Angaben im Beitrag entsprechen dem Stand des Veröffentlichungsdatums.