Einspruch gegen die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes: Die Fünfzehn-Tage-Frist und worauf sich der Einspruch wirklich stützen kann

Der Einspruch gegen die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes ist die kürzeste und am häufigsten versäumte Phase des Stadterneuerungsverfahrens. Erfährt ein Eigentümer, dass sein Gebäude als einsturzgefährdet eingestuft wurde, greift er meist entweder überhaupt nicht in das Verfahren ein, weil er denkt "das Gebäude ist ohnehin alt, das stimmt schon", oder er scheut sich, weil er glaubt, ein Einspruch bedeute, die Erneuerung zu verhindern. Dabei dient der Einspruch nicht dazu, die Erneuerung zu verhindern, sondern dazu, dem Verfahren eine korrekte technische Grundlage zu verschaffen — und ist er einmal versäumt, wird der verbleibende Weg erheblich schwieriger, länger und teurer. Die auf die Feststellung folgende Entscheidungs- und Vertragsphase in ihrer Gesamtheit wird unter dem Titel Rechte des Wohnungseigentümers bei der Stadterneuerung gesondert behandelt.

Auf wessen Antrag hin erfolgt die Feststellung?

Für die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 ist kein gemeinsamer Beschluss der Eigentümer erforderlich. Jeder einzelne Miteigentümer des Gebäudes kann sich allein an eine der vom Ministerium für Umwelt, Städtebau und Klimawandel lizenzierten Einrichtungen wenden und die Feststellung durchführen lassen. Dies führt in der Praxis in den meisten Mehrfamilienhäusern dazu, dass das Verfahren ohne Wissen der übrigen Eigentümer beginnt. Es genügt, dass eine einzige Person in einem Gebäude die Erneuerung wünscht, damit das Verfahren tatsächlich in Gang gesetzt wird.

Wird das Gebäude bei der Feststellung als einsturzgefährdet eingestuft, wird der entsprechende Vermerk spätestens innerhalb von zehn Arbeitstagen ab dem Feststellungsdatum dem zuständigen Grundbuchamt mitgeteilt und in die Abteilung für Anmerkungen des Grundbuchs eingetragen. Das Grundbuchamt teilt den Eigentümern und den Inhabern dinglicher Rechte den Sachverhalt zusammen mit diesem Vermerk mit. Mit dieser Mitteilung beginnt auch die Einspruchsfrist zu laufen.

Wie lange dauert die Einspruchsfrist und wo ist der Einspruch einzulegen?

Gegen die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes kann innerhalb von fünfzehn Tagen ab dem Zustellungsdatum mit einem Schreiben bei der Provinzdirektion für Umwelt, Städtebau und Klimawandel des Ortes, an dem sich das betroffene Gebäude befindet, Einspruch eingelegt werden. Die Einsprüche werden von einem technischen Gremium geprüft, das sich aus von Universitäten und den zuständigen Behörden entsandten Mitgliedern zusammensetzt, und dessen Entscheidung ist maßgeblich.

Diese Frist von fünfzehn Tagen ist in der Praxis diejenige, bei der am häufigsten Rechte verloren gehen. Wird die Mitteilung an der Wohnungstür zugestellt, wohnt der Eigentümer nicht an dieser Adresse, oder wird die Mitteilung einem Familienmitglied zugestellt, ohne dass sie den Eigentümer erreicht, beginnt die Frist gleichwohl bereits zu laufen. Wird über ein Gebäude bereits über eine Erneuerung gesprochen, ist es der sicherste Weg, schon bevor die Mitteilung zugeht, die Abteilung für Anmerkungen im eigenen Grundbuchauszug zu prüfen, um die Frist nicht zu versäumen.

Wann ist ein Einspruch sinnvoll, wann ist er Zeitverschwendung?

Die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes ist die technische Grundlage einer rechtswirksamen Verwaltungsmaßnahme. Der Erfolg des Einspruchs hängt daher nicht davon ab, ob das Gebäude alt ist, sondern davon, ob das Gutachten technisch fundiert ist. In der Praxis führt der Einspruch vor allem dann zum Erfolg, wenn die dem Gutachten zugrunde liegenden Daten nicht ordnungsgemäß erhoben wurden. Hierzu zählen etwa eine unzureichende Anzahl oder falsch gewählte Entnahmestellen von Betonproben, eine unvollständige Erfassung der Bewehrung, Bodendaten, die nicht zum betroffenen Gebäude gehören, fehlerhaft gewählte Vorschriften und Annahmen bei der Berechnung sowie ein Gutachten, das nicht das tatsächliche Tragwerk des Gebäudes, sondern dessen Zustand im ursprünglichen Bauprojekt zugrunde legt.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Möglichkeit der Verstärkung. Die Durchführungsverordnung ermöglicht es den Eigentümern, einen Verstärkungsbeschluss zu fassen, sofern das Risiko durch eine Verstärkung des Gebäudes beseitigt werden kann und die dafür erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Hat das Gutachten diese Möglichkeit in einem Gebäude, in dem der Abriss nicht die einzige Option ist, überhaupt nicht geprüft, bietet dies eine geeignete Grundlage für einen Einspruch.

Begründungen wie "ich konnte mich mit den Nachbarn nicht einigen", "das Angebot des Bauunternehmers ist zu niedrig" oder "ich kann derzeit nicht umziehen" sind demgegenüber kein Gegenstand des Einspruchs gegen die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes. Diese Fragen sind in den späteren Phasen des Verfahrens, in der Beschluss- und Vertragsphase, zu klären; werden sie in die Einspruchsphase hineingetragen, führen sie weder zum Erfolg, noch die eigentlich zu nutzende Frist wird dadurch verbraucht.

Was geschieht, wenn der Einspruch abgelehnt wird?

Weist das technische Gremium den Einspruch zurück, wird die Feststellung des einsturzgefährdeten Gebäudes bestandskräftig. Ab diesem Zeitpunkt kann gegen die Feststellungsmaßnahme eine Anfechtungsklage vor den Verwaltungsgerichten erhoben werden, wobei hier zwei praktische Schwierigkeiten bestehen. Erstens verlaufen verwaltungsgerichtliche Verfahren erheblich langsamer als der Zeitplan der Stadterneuerung; das Gebäude kann bereits abgerissen sein, bevor das Verfahren abgeschlossen ist. Zweitens wird eine Aussetzung des Vollzugs nicht in jedem Fall angeordnet, und wird sie nicht angeordnet, kann ein Obsiegen in der Sache faktisch wirkungslos bleiben. Deshalb wird der eigentliche Kampf im Verfahren über das einsturzgefährdete Gebäude in der Verwaltungsphase geführt; das Gericht sollte nicht als Ausgleich für ein versäumtes Verwaltungsverfahren betrachtet werden.

Nach Bestandskraft der Feststellung wird den Eigentümern eine Frist von höchstens neunzig Tagen für den Abriss des Gebäudes gesetzt. Erfolgt der Abriss innerhalb dieser Frist nicht, wird das Gebäude von der Verwaltung abgerissen oder abreißen lassen, und die Abrisskosten werden anteilig nach den Miteigentumsanteilen gemäß den Vorschriften des Gesetzes Nr. 6183 von den Eigentümern eingezogen. Wird die Räumung verhindert, kann mit schriftlicher Genehmigung des zuständigen Verwaltungsvorstehers durch die Polizei zwangsweise Zugang zu verschlossenen Bereichen verschafft und die Räumung durchgeführt werden. Mit dem Abschluss des Abrisses endet das Verfahren nicht; danach beginnt die Beschlussphase der Eigentümer, in der die Regel der einfachen Mehrheit und der Verkauf des Grundstücksanteils eines der Entscheidung nicht beitretenden Eigentümers zum Tragen kommen.

Das Verfahren von Anfang an richtig aufsetzen

Die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes ist der Zeitpunkt, in dem die Erneuerung eines Gebäudes beginnt, und von diesem Moment an laufen sämtliche Fristen zulasten des Eigentümers. Die erste erforderliche Maßnahme ist, sobald die Feststellung bekannt wird, den Grundbuchauszug und das Gutachten anzufordern und zu prüfen, den Beginn der Fünfzehn-Tage-Frist zu klären und, falls Einspruch eingelegt werden soll, die Begründung auf eine technische Grundlage zu stellen. Ein einseitiges, aus allgemeinen Formulierungen bestehendes Einspruchsschreiben, das sich nicht auf einen konkreten Mangel des Gutachtens stützt, führt zu keinem Ergebnis außer dem Verbrauch der Frist. Das gesamte Verfahren von der Feststellung bis zum Bauvertrag mit dem Unternehmer wird gesondert unter die Phasen, denen ein Wohnungseigentümer Schritt für Schritt begegnet behandelt.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Die Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes und das Einspruchsverfahren hängen vom technischen Zustand des Gebäudes und den Besonderheiten des jeweiligen Sachverhalts ab; die hier gemachten Ausführungen stellen keine Rechtsberatung oder Rechtsauskunft dar. Die Vorschriften ändern sich häufig; die Angaben entsprechen dem Stand des Veröffentlichungsdatums.