Impugnación de la Determinación de Edificio de Riesgo: El Plazo de Quince Días y los Motivos en los que Realmente Puede Apoyarse una Impugnación

La impugnación de la determinación de edificio de riesgo es la fase de menor duración y la que con más frecuencia se deja pasar en el proceso de transformación urbana. Cuando la mayoría de los propietarios se entera de que su edificio ha sido declarado de riesgo, o bien no interviene en absoluto en el proceso, pensando "el edificio ya es viejo de todas formas, será verdad", o bien se contiene por creer que impugnar equivale a bloquear la transformación. En realidad, la impugnación no existe para bloquear la transformación, sino para asegurar que el proceso se asiente sobre una base técnica correcta, y una vez dejada pasar, el camino que queda es mucho más difícil, mucho más largo y mucho más costoso. La decisión posterior a la determinación, así como todas las fases de la decisión por mayoría y del contrato, se abordan por separado en lo que debe saber el copropietario sobre la transformación urbana.

¿A solicitud de quién se realiza la determinación?

Conforme a la Ley N.º 6306, la determinación de edificio de riesgo no exige una decisión conjunta de los propietarios. Cualquier propietario del edificio puede, por sí solo, solicitar la determinación a una de las instituciones autorizadas por el Ministerio de Medio Ambiente, Urbanismo y Cambio Climático. Esto hace que, en la práctica, en la mayoría de los edificios el proceso se inicie sin que los demás propietarios lo sepan. Basta con que una sola persona desee la transformación de un edificio para que el proceso se ponga realmente en marcha.

Si el edificio resulta ser de riesgo, la anotación de riesgo se comunica al registro de la propiedad correspondiente en un plazo máximo de diez días hábiles desde la determinación y se inscribe en el apartado de declaraciones del título de propiedad. Junto con esta anotación, el registro de la propiedad notifica la situación a los propietarios y a los titulares de derechos reales sobre el inmueble. El plazo de impugnación también comienza a correr desde esta notificación.

¿Cuánto dura el plazo de impugnación y dónde se presenta?

La impugnación de la determinación de edificio de riesgo debe presentarse, dentro de los quince días siguientes a la fecha de notificación, mediante escrito dirigido a la Dirección Provincial de Medio Ambiente, Urbanismo y Cambio Climático del lugar donde se encuentre el edificio. Las impugnaciones son examinadas por una comisión técnica compuesta por miembros designados por universidades e instituciones competentes, y es la decisión de dicha comisión la que determina el resultado.

Este plazo de quince días es, en la práctica, el que más pérdidas de derechos genera. Cuando la notificación se ha practicado en la puerta del edificio, cuando el propietario no reside en esa dirección, o cuando la notificación se ha entregado a un familiar sin que llegue a comunicarse al propietario, el plazo puede llevar corriendo ya un tiempo sin que este lo sepa. Si en el edificio ya se está hablando de transformación, la forma más segura de no dejar pasar el plazo es revisar el apartado de declaraciones de su título de propiedad antes de que la notificación llegue efectivamente a sus manos.

¿Cuándo tiene sentido impugnar y cuándo es una pérdida de tiempo?

La determinación de edificio de riesgo es la base técnica de un acto administrativo que produce efectos jurídicos. Por ello, el éxito de una impugnación no depende de si el edificio es antiguo, sino de si el informe es técnicamente sólido. En la práctica, la impugnación suele prosperar cuando los datos en los que se basa el informe no se han recopilado conforme al procedimiento debido: un número insuficiente de muestras de hormigón o muestras tomadas en puntos incorrectos, una determinación incompleta de las armaduras, datos de suelo que no corresponden realmente al edificio, el uso de una normativa o de hipótesis de cálculo erróneas, o un informe que toma como base el estado del edificio según el proyecto y no su sistema estructural real.

Otro aspecto importante es la posibilidad de refuerzo estructural. El Reglamento de Aplicación permite que los propietarios opten por una decisión de refuerzo cuando el riesgo pueda eliminarse reforzando el edificio y se cumplan los requisitos exigidos. En un edificio en el que la demolición no es la única opción, que el informe nunca haya valorado esta posibilidad constituye un fundamento sólido para la impugnación.

En cambio, motivos como "no llegué a un acuerdo con mis vecinos", "la oferta de la constructora es baja" o "en este momento no estoy en condiciones de mudarme" no son objeto de la impugnación de la determinación de edificio de riesgo. Se trata de cuestiones que deben plantearse en fases posteriores del proceso, en la etapa de decisión y de contrato; llevadas a la fase de impugnación, no solo no prosperan, sino que además agotan el plazo que debería aprovecharse para otra cosa.

¿Qué ocurre si se rechaza la impugnación?

Si la comisión técnica rechaza la impugnación, la determinación de edificio de riesgo adquiere firmeza. A partir de esta fase es posible interponer un recurso contencioso-administrativo de anulación contra la determinación, pero existen dos dificultades prácticas. La primera es que los procesos contencioso-administrativos avanzan mucho más despacio que el calendario de la transformación; el edificio puede haber sido demolido antes de que concluya el proceso. La segunda es que la suspensión de la ejecución no se concede en todos los expedientes, y cuando no se concede, ganar el pleito puede quedar, en la práctica, sin efecto real. Por ello, la verdadera batalla en el proceso de edificio de riesgo se libra en la vía administrativa; la vía judicial no debe concebirse como remedio para un trámite administrativo que se ha dejado pasar.

Una vez firme la determinación, se concede a los propietarios un plazo —que no puede exceder de noventa días— para proceder a la demolición del edificio. Si la demolición no se lleva a cabo dentro de este plazo, el edificio es demolido, o se ordena su demolición, por la Administración, y los gastos de demolición se cobran a los propietarios, en proporción a sus cuotas, conforme a la Ley N.º 6183. Si se obstaculiza el desalojo, los espacios cerrados pueden abrirse por la fuerza para llevar a cabo el desalojo con intervención de las fuerzas de seguridad y autorización escrita de la autoridad administrativa local. El proceso no termina con la finalización de la demolición; a continuación comienza la fase de decisión de los propietarios, en la que entra en juego la regla de la mayoría simple y la venta de la cuota de terreno del propietario que no se suma a la decisión.

Cómo construir bien el proceso desde el principio

La determinación de edificio de riesgo es el momento en que comienza la transformación de un edificio, y desde ese instante todos los plazos corren en contra del propietario. Lo primero que debe hacerse, en cuanto se tiene conocimiento de la determinación, es solicitar y examinar el registro de la propiedad y el informe, precisar exactamente cuándo comenzó el plazo de quince días y, si se va a impugnar, fundamentar los motivos sobre una base técnica sólida. Un escrito de impugnación de una sola página, con afirmaciones genéricas y sin apoyo en ninguna deficiencia del informe, no produce más resultado que el de agotar el plazo. Todo el proceso, desde la determinación hasta el contrato con la constructora, se aborda por separado en las etapas que el copropietario irá encontrando paso a paso.

Este artículo ha sido elaborado con fines meramente informativos. Los procesos de determinación de edificio de riesgo e impugnación varían según el estado técnico del edificio y las circunstancias concretas del caso; lo aquí expuesto no constituye opinión ni asesoramiento jurídico. La normativa cambia con frecuencia y la información de este artículo está actualizada a la fecha de publicación.