¿Qué Ocurre Cuando su Edificio Resulta de Riesgo? Lo que Debe Saber el Copropietario Sobre la Transformación Urbana

Para la mayoría de los copropietarios, la transformación urbana comienza un día con un simple aviso colgado en la entrada del edificio. Un proceso cuyo origen ni siquiera está claro pasa de pronto a afectar la vivienda de todos, empiezan a acudir a la puerta representantes de la constructora, circulan entre los vecinos comentarios sobre "quién obtuvo qué" y nadie sabe con certeza qué está firmando. Sin embargo, en cada fase de este proceso los copropietarios cuentan con derechos concretos, con plazos que no se recuperan una vez vencidos, y con documentos que deben revisarse antes de firmar nada. A continuación se explica el proceso, sin abrumar con terminología jurídica, en el orden en que realmente lo encontrará un copropietario.

¿Cómo se inicia la determinación de edificio de riesgo? ¿Necesito el consentimiento de mis vecinos?

La determinación de un edificio de riesgo no exige el acuerdo de todos los copropietarios. Cualquier propietario del edificio puede, por sí solo, solicitar a una de las instituciones autorizadas por el Ministerio de Medio Ambiente, Urbanismo y Cambio Climático que evalúe si el edificio es de riesgo. Este trámite, que puede iniciarse sin que los demás propietarios lo sepan, constituye en la práctica el verdadero punto de partida de la transformación, y en la mayoría de los edificios es el momento en que las personas se enteran del proceso por primera vez.

Si la evaluación determina que el edificio es de riesgo, la anotación de riesgo se comunica al registro de la propiedad correspondiente en un plazo máximo de diez días hábiles desde la determinación y se inscribe en el apartado de declaraciones del título de propiedad. Esta anotación implica que la situación jurídica del inmueble ha cambiado; tiene consecuencias que van desde las operaciones de compraventa hasta el acceso a financiación. El registro de la propiedad notifica además la situación a los propietarios y demás interesados, y es esa notificación la que hace comenzar a correr el plazo de impugnación.

¿Tiene sentido impugnar la determinación?

Sí, pero el plazo es breve. La determinación de edificio de riesgo puede impugnarse ante la dirección competente dentro de los quince días siguientes a la notificación, y la impugnación es examinada por una comisión técnica compuesta por miembros designados por universidades y colegios profesionales. Una vez transcurrido este plazo, la determinación adquiere firmeza, y a partir de entonces solo queda la vía contencioso-administrativa, que en la práctica constituye una posición mucho más débil, dada la lentitud de los procesos judiciales y el hecho de que la suspensión de la ejecución no siempre se concede.

La impugnación suele tener sentido cuando el propio informe técnico presenta deficiencias: mediciones y muestras no tomadas conforme al procedimiento debido, un edificio que en realidad es apto para el refuerzo estructural, o un informe que no refleja el estado real y actual del edificio. Estos motivos, planteados antes de que la determinación sea firme, pueden dar resultado. El verdadero riesgo es que los propietarios dejen pasar los quince días en silencio, pensando "el edificio ya es viejo de todas formas, para qué impugnar". Los fundamentos técnicos en los que puede apoyarse una impugnación, dónde y cómo se presenta, y qué hacer si es rechazada, se abordan por separado en la impugnación de la determinación de edificio de riesgo.

¿Es obligatorio que todos firmen? ¿Qué significa "mayoría simple"?

Este es el punto que más se malinterpreta en la transformación urbana. Durante muchos años se exigió una mayoría de dos tercios de los copropietarios para adoptar la decisión de transformación. Sin embargo, la Ley N.º 7471, publicada en el Boletín Oficial el 9 de noviembre de 2023 y en vigor desde esa fecha, redujo este umbral a la mayoría simple, es decir, más de la mitad. Esa misma ley creó también la Presidencia de Transformación Urbana como institución independiente. En consecuencia, hoy el proceso puede avanzar aunque más de un tercio de los propietarios no se sume a la decisión, y ya no es válida la idea de que "si yo no firmo, el edificio no puede transformarse".

Así funciona la situación del propietario que no se suma a la decisión. La decisión adoptada y la oferta realizada se notifican a quienes no participaron. Si, dentro de los quince días siguientes a la fecha en que la notificación se realiza o se considera realizada, la oferta no es examinada o no es aceptada, la cuota de terreno de ese propietario —a un valor no inferior al valor de mercado que determine la Presidencia— se vende mediante subasta a los demás copropietarios que sí llegaron a un acuerdo. Si en las áreas de riesgo o en las áreas de reserva declaradas no puede realizarse la venta a los demás copropietarios, el valor de mercado es abonado por la Presidencia, la Administración competente o TOKİ (Administración de Desarrollo de Vivienda), que adquieren así la cuota. Es decir, no firmar no detiene el proceso, sino que implica asumir el riesgo de perder la propia cuota. Lo que debe hacer el propietario que no desea firmar no es ignorar la oferta, sino exponer por escrito, dentro del plazo, por qué considera que la oferta es inequitativa.

¿Cómo deben celebrarse las reuniones tras la modificación del 4 de febrero de 2026?

Una modificación del Reglamento de Aplicación introducida el 4 de febrero de 2026 hizo mucho más detallados y vinculantes los procedimientos de convocatoria y adopción de decisiones en las reuniones; se trata de una regulación aún poco conocida en la práctica, pero de consecuencias importantes. Conforme al nuevo procedimiento, una vez firme la determinación de edificio de riesgo, todos los copropietarios son convocados a una reunión a solicitud de al menos uno de ellos. La convocatoria se realiza mediante el formulario Anexo-12 del Reglamento y se notifica bien mediante su exposición en la sede del muhtar competente y, si el edificio aún no ha sido demolido, en la puerta del edificio o en el tablón de anuncios durante quince días, bien mediante notificación notarial. La misma modificación detalla también los requisitos de validez de las actas de la reunión y la forma de determinar la mayoría simple.

En términos prácticos, esto significa que una decisión adoptada en una reunión celebrada sin seguir el procedimiento de convocatoria establecido es defectuosa, por razonable que parezca en su contenido. Las reuniones celebradas sin conocimiento de algunos propietarios, con actas no levantadas conforme al procedimiento, o en las que no queda claro cómo se calculó la mayoría, pueden, si posteriormente se impugnan, hacer que todo el proceso vuelva a su punto de partida. Por ello, la forma en que se convocó la reunión, la fecha en que se colocó el anuncio y quiénes firmaron el acta son cuestiones relevantes para todos los propietarios, hayan o no participado en la decisión.

Qué revisar antes de firmar el contrato con la constructora

Las mayores pérdidas en la transformación urbana no se producen en la fase de determinación del riesgo, sino en la fase contractual. Dado que el contrato de construcción a cambio de cuota de terreno implica un compromiso de transmisión de la propiedad de un bien inmueble, solo es válido si se otorga en forma de escritura notarial; una firma en un papel sellado o un "protocolo" entregado en mano no ofrece ninguna garantía jurídica.

En cuanto al contenido del contrato, el punto más crítico es que la vivienda que se le entregará debe quedar identificada individualmente, con su número de unidad independiente, planta y metros cuadrados, conforme al proyecto de propiedad horizontal. Expresiones como "se entregará una vivienda equivalente" no le protegerán si surge una controversia. Es igualmente importante que se indique expresamente la fecha de entrega y el importe de la cláusula penal aplicable en caso de retraso, así como su forma de cálculo; que se especifique quién pagará la ayuda de alquiler, durante cuánto tiempo y por qué importe; y que los materiales a utilizar se incorporen al contrato mediante una memoria de calidades independiente. Las cláusulas que limiten la posibilidad de que la constructora transmita a terceros las cuotas de terreno que reciba o que constituya una hipoteca sobre el terreno, junto con una garantía de buena terminación de obra, pueden ser su única protección real frente a la posibilidad de que la obra quede a medias. También debe constar por escrito a qué parte corresponde el riesgo de que no se obtenga la licencia o de que cambie la calificación urbanística.

El problema que se presenta con más frecuencia en la práctica es que las promesas hechas verbalmente durante las negociaciones nunca llegan a incorporarse al contrato. A quién corresponderán las subvenciones o los créditos con apoyo estatal, cómo se reflejará la deducción por la cuota de participación urbanística, o cómo se repartirán las zonas comunes y el aparcamiento, son cuestiones que se comentan con facilidad en las primeras reuniones y que después se niegan con la misma facilidad; ninguna promesa que no conste en el contrato podrá probarse posteriormente. Del mismo modo, es una regla básica no firmar sin haber visto la licencia de obra y el proyecto arquitectónico aprobado. La actitud de la constructora de "primero pongámonos de acuerdo, el proyecto se lo mostramos después" significa que usted todavía no sabe qué es exactamente lo que va a recibir.

Qué hacer si, una vez firmado el contrato, la constructora retrasa la obra o la deja a medias se aborda por separado en las opciones del propietario del terreno.

Ayuda de alquiler y otras subvenciones

A los propietarios e inquilinos que deban trasladarse debido a un edificio de riesgo puede concedérseles una ayuda de alquiler, conforme a los procedimientos y criterios establecidos por la Presidencia de Transformación Urbana. Dado que el importe y la duración de la ayuda se actualizan cada año, es necesario comprobar los anuncios vigentes de la Presidencia antes de solicitarla. Es también un motivo frecuente de confusión el hecho de que la ayuda de alquiler y el pago de alquiler que la constructora asume en el contrato son cosas distintas, y que una no sustituye a la otra; conviene dejar esta distinción claramente establecida en el contrato.

No dejar pasar los plazos es lo más importante

La normativa de transformación urbana ha cambiado sucesivamente desde 2023, y el rasgo común de estos cambios ha sido la aceleración del proceso. La rapidez juega en contra del propietario que no logra decidirse o que actúa tarde. Quince días para impugnar la determinación, quince días para evaluar la oferta, el plazo concedido para la demolición —que no puede exceder de noventa días—: ninguno de ellos se recupera una vez transcurrido. Por ello, desde el momento en que empieza a hablarse de transformación en un edificio, y antes de que nadie haya firmado nada, informarse sobre su título de propiedad, su cuota de terreno y la situación urbanística del edificio resulta más eficaz que cualquier actuación posterior.

Este artículo ha sido elaborado con fines meramente informativos. Los procesos de transformación urbana varían de forma significativa según la ubicación del inmueble, su situación urbanística y la relación jurídica entre los copropietarios; lo aquí expuesto no constituye opinión ni asesoramiento jurídico sobre ningún caso concreto. La normativa cambia con frecuencia y la información de este artículo está actualizada a la fecha de publicación.