La Constructora Retrasó o Dejó a Medias la Obra: Las Opciones del Propietario del Terreno

En las controversias derivadas del incumplimiento de la constructora, los perjuicios más graves no se manifiestan el día en que se firma el contrato, sino una vez transcurrida la fecha de entrega. El edificio ha sido demolido, la familia vive de alquiler y la obra, o bien nunca ha comenzado, o bien se ha detenido en la fase de obra gruesa. En cada reunión la constructora dice "empezamos el mes que viene", pasan los meses, y el propietario del terreno no recupera su vivienda ni puede utilizar su propio terreno. El orden en que se den los pasos en este punto determina directamente el resultado. Los derechos del copropietario desde el comienzo mismo del proceso de transformación urbana se abordan por separado en otro artículo.

Primero hay que examinar el contrato

Todo lo que sigue se apoya en el contrato de construcción a cambio de cuota de terreno. Dado que este contrato implica un compromiso de transmisión de la propiedad de un bien inmueble, debe otorgarse en forma de escritura notarial; un contrato formalizado como documento privado ordinario es, por regla general, inválido, y esto cambia radicalmente los derechos de que disponen las partes.

Lo primero que debe revisarse en el contrato es cómo se ha fijado la fecha de entrega. En esta fase resulta determinante si el plazo comienza a contar desde la obtención de la licencia de obra, desde la demolición o desde la fecha del contrato; si existe una cláusula que permita ampliar el plazo por condiciones climáticas, cambios normativos o actos administrativos; y el importe de la cláusula penal aplicable en caso de retraso y su forma de cálculo. En un contrato sin cláusula penal, resulta mucho más difícil probar el perjuicio reclamado por el retraso.

La fase de constitución en mora y de requerimiento

Si ha transcurrido la fecha de entrega sin que la obra se haya completado, lo primero que debe hacerse es enviar a la constructora un requerimiento formal debidamente redactado y concederle un plazo adicional razonable. Si se omite este paso y se presenta directamente la demanda, existe un riesgo real de que la demanda sea desestimada en cuanto al fondo. Que el requerimiento se envíe por conducto notarial es relevante posteriormente a efectos probatorios.

Si el plazo adicional concedido tras el requerimiento también transcurre sin resultado, el propietario del terreno cuenta entonces con dos vías principales. La primera consiste en mantener vigente el contrato y reclamar el perjuicio derivado del retraso, junto con la cláusula penal si la hubiera; la segunda consiste en resolver el contrato y solicitar la anulación de las transmisiones ya inscritas en el título de propiedad. La elección entre una u otra no es una cuestión de preferencia, sino una decisión técnica que depende de la fase en que realmente se encuentre la obra.

Por qué es tan importante la fase de la obra

En la práctica, el criterio determinante es el porcentaje de avance de la obra. Cuando la construcción ha alcanzado una fase avanzada, resolver el contrato con efecto retroactivo y solicitar la devolución íntegra de las cuotas ya transmitidas a la constructora puede no producir el resultado deseado; en estos casos, los tribunales suelen considerar que la resolución produce efectos únicamente hacia el futuro y proceden a liquidar las prestaciones realizadas por cada parte hasta ese momento. Por el contrario, cuando la obra no ha comenzado en absoluto o se encuentra en un nivel muy bajo, la resolución del contrato con efecto retroactivo y la anulación de las transmisiones del título de propiedad realizadas a favor de la constructora constituyen una opción mucho más sólida.

Por ello, antes de presentar la demanda es necesario determinar el estado real de la obra. La diligencia de comprobación de pruebas que se solicite al juzgado que vaya a conocer del fondo del asunto deja constancia tanto del estado de la obra en ese momento como de si lo ejecutado se ajusta al contrato y al proyecto. En un procedimiento que puede prolongarse durante años, disponer de la situación documentada en la fecha en que se presentó la demanda es el mejor argumento del demandante.

Si la constructora ha transmitido sus cuotas a terceros

El escenario más grave es aquel en el que la constructora vende a terceros las cuotas de terreno que le fueron transmitidas, o constituye una hipoteca sobre ellas. En ese caso, la controversia ya no queda limitada al propietario del terreno y a la constructora; entran en juego también los derechos adquiridos por terceros que se presumen de buena fe, y la pretensión de anulación del título de propiedad se dificulta considerablemente.

Este riesgo se gestiona mediante cláusulas incorporadas al contrato desde el principio. Vincular las transmisiones de cuotas a la constructora a determinadas fases de la obra, hacer constar una anotación que prohíba la transmisión y la constitución de hipoteca sobre las cuotas transmitidas, inscribir el propio contrato en el título de propiedad, y exigir una garantía de buena terminación de obra, resultan más eficaces que cualquier actuación jurídica posterior. Una hora de trabajo antes de firmar el contrato puede sustituir a un pleito que después se prolongue durante cinco años.

Falta de cédula de habitabilidad y ejecución defectuosa

Cuando la obra se termina, aunque sea con retraso, el problema que suele surgir se agrupa en dos categorías. La primera es que no se ha obtenido la cédula de habitabilidad; en un edificio sin ella, incluso el propietario que se haya instalado efectivamente en su vivienda tendrá problemas permanentes con los suministros, la venta y la financiación hipotecaria, y esta obligación corresponde, por regla general, a la constructora. La segunda es que la vivienda entregada no se ajusta a la memoria de calidades incorporada al contrato. En caso de ejecución defectuosa, es posible reclamar el valor de las obras faltantes o defectuosas, pero también aquí corren los plazos de denuncia, por lo que esperar después de recibir la obra provoca la pérdida del derecho. Un acta de entrega detallada, levantada en el momento de la recepción, constituye el fundamento de cualquier reclamación posterior.

En resumen

En las controversias derivadas del incumplimiento de la constructora, el mayor error del propietario del terreno es esperar. Cada mes que transcurre confiando en las promesas recibidas no retrasa el devengo de la cláusula penal; al contrario, permite que la situación financiera de la constructora empeore aún más, que las cuotas pasen a terceros y que se dificulte la prueba de la situación real y jurídica de la obra. Enviar el requerimiento en cuanto transcurre la fecha de entrega y dejar constancia formal del estado de la obra preserva la posibilidad de decidir más adelante qué camino seguir.

Este artículo ha sido elaborado con fines meramente informativos. El camino a seguir en las controversias derivadas del incumplimiento de la constructora varía de forma significativa según el contenido del contrato y la fase en que se encuentre la obra; lo aquí expuesto no constituye opinión ni asesoramiento jurídico.