Der Bauunternehmer hat den Bau verzögert oder halb fertig gelassen: Die Möglichkeiten des Grundstückseigentümers

Bei Streitigkeiten mit dem Bauunternehmer treten die schwersten Nachteile nicht am Tag der Vertragsunterzeichnung auf, sondern nachdem der Übergabetermin verstrichen ist. Das alte Gebäude ist abgerissen, die Familie lebt zur Miete, und der Bau hat entweder gar nicht begonnen oder ist auf dem Stand des Rohbaus stehengeblieben. Der Bauunternehmer sagt bei jedem Gespräch "nächsten Monat fangen wir an", Monate vergehen, und der Grundstückseigentümer bekommt weder seine Wohnung noch kann er sein Grundstück nutzen. An diesem Punkt bestimmt die Reihenfolge der zu unternehmenden Schritte unmittelbar das Ergebnis. Die Rechte des Eigentümers von Beginn des Stadterneuerungsverfahrens an werden in einem gesonderten Beitrag behandelt.

Zunächst muss der Vertrag geprüft werden

Grundlage jeder weiteren Maßnahme ist der Bauvertrag gegen Grundstücksanteil (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi). Da dieser Vertrag eine Verpflichtung zur Übertragung von Grundeigentum enthält, muss er notariell in Form einer Vertragsurkunde errichtet worden sein; ein in einfacher Schriftform abgefasster Vertrag ist grundsätzlich unwirksam, was die Rechte der Parteien grundlegend verändert.

Zuerst ist zu prüfen, wie der Übergabetermin im Vertrag bestimmt wird. Ob die Frist mit dem Erhalt der Baugenehmigung, mit dem Abriss oder mit dem Vertragsdatum beginnt; ob eine Klausel besteht, wonach sich die Frist wegen Witterungsbedingungen, Rechtsänderungen oder behördlicher Maßnahmen verlängert; sowie die Höhe und Berechnungsweise der im Verzugsfall anzuwendenden Vertragsstrafe sind auf dieser Stufe entscheidend. In einem Vertrag ohne Vertragsstrafe ist der Nachweis eines wegen Verzugs geltend zu machenden Schadens erheblich schwieriger.

Verzug und Mahnung

Ist der Übergabetermin verstrichen, ohne dass die Arbeit fertiggestellt wurde, besteht die erste erforderliche Maßnahme darin, dem Bauunternehmer eine ordnungsgemäße Mahnung zu senden und ihm eine angemessene Nachfrist zu setzen. Wird dieser Schritt übersprungen und unmittelbar Klage erhoben, besteht die Gefahr, dass die Klage in der Sache abgewiesen wird. Dass die Mahnung über einen Notar versandt wird, ist später für die Beweisführung bedeutsam.

Bleibt auch die nach der Mahnung gesetzte Nachfrist erfolglos, stehen dem Grundstückseigentümer im Wesentlichen zwei Wege offen. Der erste besteht darin, den Vertrag aufrechtzuerhalten und den aus dem Verzug entstandenen Schaden sowie eine etwaige Vertragsstrafe zu verlangen; der zweite darin, vom Vertrag zurückzutreten und die Löschung der bereits im Grundbuch vorgenommenen Übertragungen zu verlangen. Welcher Weg gewählt wird, ist keine gefühlsmäßige Entscheidung, sondern eine technische, die vom Baufortschritt abhängt.

Warum ist der Baufortschritt so entscheidend?

In der Praxis ist der maßgebliche Maßstab der Fertigstellungsgrad der Arbeiten. Ist der Bau bereits weit fortgeschritten, führt ein rückwirkender Rücktritt vom Vertrag und die vollständige Rückforderung der auf den Bauunternehmer übertragenen Anteile möglicherweise nicht zum gewünschten Ergebnis; die Gerichte behandeln den Rücktritt in solchen Fällen meist mit Wirkung nur für die Zukunft und ordnen stattdessen eine Abrechnung der bis dahin erbrachten Leistungen der Parteien an. Hat der Bau dagegen gar nicht begonnen oder ist er auf einem sehr niedrigen Stand geblieben, sind der rückwirkende Rücktritt vom Vertrag und die Löschung der an den Bauunternehmer vorgenommenen Grundbuchübertragungen eine wesentlich stärkere Option.

Deshalb muss vor Klageerhebung der tatsächliche Baufortschritt festgestellt werden. Die beim zuständigen Gericht zu beantragende Beweissicherung dokumentiert sowohl den Zustand des Baus zu diesem Zeitpunkt als auch die Übereinstimmung der ausgeführten Arbeiten mit Vertrag und Projekt. In einem möglicherweise jahrelangen Verfahren ist die dokumentierte Lage zum Zeitpunkt der Klageerhebung das stärkste Druckmittel des Klägers.

Wenn der Bauunternehmer die Anteile an Dritte übertragen hat

Das schwerwiegendste Szenario ist, dass der Bauunternehmer die ihm übertragenen Grundstücksanteile an Dritte verkauft oder mit einer Hypothek belastet. In diesem Fall bleibt der Streit nicht mehr auf den Grundstückseigentümer und den Bauunternehmer beschränkt; die Erwerbsrechte gutgläubiger Dritter kommen hinzu, und der Antrag auf Löschung des Grundbucheintrags wird erheblich erschwert.

Dieses Risiko wird durch von vornherein in den Vertrag aufgenommene Klauseln gesteuert. Die Bindung der an den Bauunternehmer vorzunehmenden Anteilsübertragungen an bestimmte Baufortschritte, die Eintragung eines Übertragungs- und Hypothekenverbots auf den übertragenen Anteilen, die Eintragung des Vertrags im Grundbuch (Vormerkung) und die Einholung einer Fertigstellungsbürgschaft sind wirksamer als jede spätere rechtliche Maßnahme. Eine vor Vertragsunterzeichnung investierte Stunde ersetzt ein später fünf Jahre dauerndes Gerichtsverfahren.

Fehlende Bezugsgenehmigung und mangelhafte Ausführung

Wird die Arbeit — wenn auch verspätet — fertiggestellt, treten in der Regel zwei Problemkreise auf. Der erste ist das Fehlen der Bezugsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi); auch wenn der Eigentümer die Wohnung tatsächlich bezieht, hat er ohne Bezugsgenehmigung dauerhaft Probleme bei Anschlüssen, Verkauf und Kreditaufnahme, und diese Pflicht obliegt grundsätzlich dem Bauunternehmer. Der zweite ist, dass die übergebene Wohnung nicht dem dem Vertrag beigefügten Baubeschrieb entspricht. Bei mangelhafter Ausführung kann der Wert der fehlenden und mangelhaften Arbeiten verlangt werden; auch hier laufen jedoch Rügefristen, sodass ein Abwarten nach der Übergabe zum Rechtsverlust führen kann. Ein bei der Übergabe erstelltes ausführliches Übergabeprotokoll ist die Grundlage für jeden später zu erhebenden Einwand.

Zusammenfassend

Der größte Fehler des Grundstückseigentümers bei Streitigkeiten mit dem Bauunternehmer ist das Abwarten. Jeder Monat, der im Vertrauen auf gegebene Zusagen verstreicht, verzögert nicht nur den Eintritt der Vertragsstrafe nicht, sondern führt in dieser Zeit auch dazu, dass sich die finanzielle Lage des Bauunternehmers weiter verschlechtert, die Anteile an Dritte übergehen und der Nachweis des tatsächlichen und rechtlichen Zustands des Baus schwieriger wird. Sobald der Übergabetermin verstrichen ist, die Mahnung zu versenden und den Baufortschritt feststellen zu lassen, erhält zugleich die Möglichkeit, die Wahl des weiteren Weges erst später zu treffen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Das bei Streitigkeiten mit dem Bauunternehmer zu verfolgende Vorgehen hängt maßgeblich vom Inhalt des Vertrags und vom Baufortschritt ab; die hier gemachten Ausführungen stellen keine Rechtsberatung oder Rechtsauskunft dar.