Übertragung des Baurechts bei der Stadterneuerung: Was die Verordnungsänderung vom Februar 2026 ändert

Bei der Stadterneuerung tritt manchmal folgendes Problem auf: Das Baurecht (Bebauungsrecht) eines Parzelle kann wegen ihrer physischen Eigenschaften — Kleinheit, Form oder Lage — nicht vollständig auf derselben Parzelle genutzt werden. Wie der in einem solchen Fall greifende Mechanismus der Baurechtsübertragung bei Stadterneuerungsmaßnahmen funktioniert, wurde durch die im Amtsblatt vom 4. Februar 2026 unter der Nummer 33158 veröffentlichte Verordnungsänderung geklärt. Dieser Beitrag behandelt, was diese Änderung für Miteigentümer bedeutet.

Was ist eine Baurechtsübertragung?

Die Baurechtsübertragung ist eine Regelung, die es ermöglicht, das einer Parzelle zustehende Bebauungsrecht statt auf der Parzelle selbst auf eine andere Parzelle zu übertragen. Nach der allgemeinen Regelung im Bebauungsgesetz Nr. 3194 musste gesondert geklärt werden, wie diese Möglichkeit bei Stadterneuerungsmaßnahmen genutzt werden kann — denn die Lage bei der Stadterneuerung unterscheidet sich von einer gewöhnlichen Bebauungsanwendung: Auf der Parzelle gibt es bereits mehrere Eigentümer, und es ist ein Verfahren erforderlich, bei dem deren Zustimmung eingeholt wird.

Was bringt die Änderung vom 4. Februar 2026?

Mit der am 4. Februar 2026 vorgenommenen Änderung der Durchführungsverordnung zum Gesetz Nr. 6306 über die Umwandlung von Gebieten unter Katastrophenrisiko wurde ausdrücklich geregelt, dass das Bebauungsrecht der Parzelle, auf der sich das einsturzgefährdete Gebäude befindet, im Wege der Baurechtsübertragung auf eine andere Parzelle übertragen werden kann und unter welchen Bedingungen die Stadterneuerungsmaßnahme in diesem Fall durchgeführt wird.

Zwei Voraussetzungen: Zusammenlegung und Zustimmung

Die Verordnung verlangt für die Übertragung des Baurechts auf eine andere Parzelle das gemeinsame Vorliegen zweier Voraussetzungen. Die erste ist, dass sämtliche Eigentümer des einsturzgefährdeten Gebäudes auf der neuen Parzelle, auf die das Recht übertragen wird, zusammengelegt werden — das heißt, die Anteile aller Eigentümer der alten Parzelle müssen auf der neuen Parzelle als Miteigentum neu begründet werden. Die zweite ist, dass, sofern auf der neuen Parzelle bereits andere Eigentümer vorhanden sind, auch diese der Übertragung zustimmen müssen. Fehlt eine dieser beiden Voraussetzungen, kann die Stadterneuerungsmaßnahme nicht im Wege der Baurechtsübertragung durchgeführt werden.

Praktische Folge für Miteigentümer

Diese Regelung ist besonders wichtig für Miteigentümer, deren kleine oder unregelmäßig geformte Parzelle als einsturzgefährdetes Gebäude eingestuft wurde. Bisher konnte es schwierig sein, auf einer solchen Parzelle ein wirtschaftlich realisierbares Gebäude zu errichten; die Baurechtsübertragung ermöglicht es, dieses Recht auf eine benachbarte oder nahegelegene Parzelle zu übertragen und dort zu verwerten. Im Gegenzug verliert der Eigentümer jedoch die alleinige Kontrolle über seine eigene Parzelle und tritt mit den anderen Eigentümern der neuen Parzelle in ein Miteigentumsverhältnis ein — deshalb muss die mit den Eigentümern der neuen Parzelle zu treffende Vereinbarung (etwa Anteilsverhältnisse, Aufteilung nach dem Bau) vor der Entscheidung für eine Übertragung sehr sorgfältig ausgestaltet werden.

Zusammenfassung

Die Baurechtsübertragung bietet Eigentümern, deren Gebäude als einsturzgefährdet eingestuft wurde, die aber auf ihrer eigenen Parzelle wirtschaftlich nicht neu bauen können, einen Ausweg — dieser Weg kann jedoch erst genutzt werden, wenn die beiden Voraussetzungen (Zusammenlegung und Zustimmung) erfüllt sind. Kommt eine solche Übertragung in Betracht, verhindert eine von Anfang an solide aufgebaute rechtliche Beziehung zu den Eigentümern der neuen Parzelle künftige Streitigkeiten. Umfassendere Informationen zur Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes und zum weiteren allgemeinen Verfahren finden Sie in unserem Beitrag Was passiert, wenn Ihr Gebäude als einsturzgefährdet eingestuft wird?

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und beruht auf der im Amtsblatt vom 4. Februar 2026 unter der Nummer 33158 veröffentlichten Verordnungsänderung. Das im konkreten Einzelfall zu verfolgende Vorgehen kann je nach den Umständen der Parzelle und ihrer Eigentümer erheblich abweichen; die hier gemachten Ausführungen stellen keine Rechtsberatung oder Rechtsauskunft dar.