Kentsel Dönüşümde İmar Hakkı Aktarımı: Şubat 2026 Yönetmelik Değişikliğiyle Neler Değişti

Kentsel dönüşümde bazen karşılaşılan bir sorun şudur: bir parselin taşıdığı imar hakkı (yapılaşma hakkı), o parselin fiziksel özellikleri — küçüklüğü, biçimi veya konumu — nedeniyle aynı parsel üzerinde tam olarak kullanılamaz. Bu durumda devreye giren imar hakkı aktarımı mekanizmasının kentsel dönüşüm uygulamalarında nasıl işleyeceği, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle netleşti. Bu yazıda, bu değişikliğin kat malikleri için ne anlama geldiği ele alınmıştır.

İmar hakkı aktarımı nedir?

İmar hakkı aktarımı, bir parselin sahip olduğu yapılaşma hakkının, o parselin kendisinde kullanılması yerine başka bir parsele taşınmasını sağlayan bir düzenlemedir. 3194 sayılı İmar Kanunu'ndaki genel düzenlemenin ardından, bu imkânın kentsel dönüşüm uygulamalarında nasıl kullanılacağı ayrıca netleştirilmesi gereken bir konuydu — çünkü kentsel dönüşümde durum sıradan bir imar uygulamasından farklıdır: parselde zaten birden fazla malik ve bunların rızasının arandığı bir süreç vardır.

4 Şubat 2026 değişikliği ne getirdi?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde 4 Şubat 2026 tarihinde yapılan değişiklikle, riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı yoluyla başka bir parsele taşınabileceği ve bu durumda kentsel dönüşüm uygulamasının hangi koşullarla yürütüleceği açıkça düzenlendi.

İki şart: şuyulandırma ve muvafakat

Yönetmelik, imar hakkının başka bir parsele aktarılması durumunda iki şartın birlikte gerçekleşmesini arıyor. Birincisi, riskli yapının maliklerinin tamamının, hakkın taşınacağı yeni parselde şuyulandırılmasıdır — yani eski parseldeki tüm maliklerin payları, yeni parsel üzerinde ortak mülkiyet olarak yeniden kurulmalıdır. İkincisi, yeni parselde zaten mevcut başka malikler varsa, bu maliklerin de aktarıma muvafakat etmesi gerekmektedir. Bu iki şarttan biri eksikse, imar hakkı aktarımı yoluyla kentsel dönüşüm uygulaması yapılamaz.

Kat malikleri için pratik sonucu

Bu düzenleme, özellikle küçük veya biçimsiz parsellerde riskli yapı tespiti almış kat malikleri için önemlidir. Daha önce böyle bir parselde ekonomik olarak yapılabilir bir bina inşa etmek güç olabiliyordu; imar hakkı aktarımı, bu hakkın komşu veya yakın bir parsele taşınarak orada değerlendirilmesine imkân tanıyor. Ama bunun karşılığında, malik kendi parseli üzerindeki müstakil kontrolünü kaybedip yeni parseldeki diğer maliklerle ortak bir mülkiyet ilişkisine giriyor — bu nedenle aktarım kararını vermeden önce yeni parseldeki maliklerle kurulacak anlaşmanın (pay oranları, inşaat sonrası paylaşım gibi) çok dikkatli kurulması gerekir.

Özetle

İmar hakkı aktarımı, riskli yapı tespiti alan ama kendi parselinde ekonomik bir yeniden inşa yapamayan malikler için bir çıkış yolu sunuyor, ama bu yol iki şart (şuyulandırma ve muvafakat) tamamlanmadan kullanılamıyor. Böyle bir aktarım gündeme geldiğinde, yeni parseldeki maliklerle kurulacak hukuki ilişkinin baştan sağlam kurulması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Riskli yapı tespiti ve sonrasındaki genel süreç hakkında Binanız Riskli Çıktığında Ne Olur? yazımızda daha kapsamlı bilgi bulabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğine dayanmaktadır. Somut bir dosyada izlenecek yol, parselin ve maliklerin durumuna göre önemli farklılıklar gösterir; burada anlatılanlar hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz.