Transferencia de Derechos de Edificabilidad en la Transformación Urbana: Qué Cambió con la Modificación Reglamentaria de Febrero de 2026

Un problema que a veces se presenta en la transformación urbana es el siguiente: el derecho de edificabilidad que posee una parcela no puede utilizarse plenamente en esa misma parcela debido a sus características físicas —su pequeño tamaño, su forma o su ubicación—. Cómo funcionará el mecanismo de transferencia de derechos de edificabilidad que entra en juego en estos casos dentro de los proyectos de transformación urbana ha quedado aclarado mediante una modificación del reglamento de aplicación, publicada en el Boletín Oficial de 4 de febrero de 2026 con el número 33158. Este artículo examina lo que esta modificación significa para los copropietarios.

¿Qué es la transferencia de derechos de edificabilidad?

La transferencia de derechos de edificabilidad es una figura que permite que el derecho de edificabilidad de una parcela, en lugar de utilizarse en la propia parcela, se traslade a otra parcela. Tras la regulación general de la Ley de Urbanismo N.º 3194, cómo se utilizaría esta posibilidad dentro de los proyectos de transformación urbana era una cuestión que requería una aclaración específica —porque la situación en la transformación urbana difiere de una aplicación urbanística ordinaria: en la parcela ya existen varios propietarios y se trata de un proceso en el que se requiere su consentimiento.

¿Qué introdujo la modificación de 4 de febrero de 2026?

Con la modificación realizada el 4 de febrero de 2026 al Reglamento de Aplicación de la Ley N.º 6306 sobre la Transformación de las Zonas bajo Riesgo de Catástrofe, se reguló expresamente que el derecho de edificabilidad de la parcela en la que se encuentra un edificio de riesgo puede transferirse a otra parcela mediante la transferencia de derechos de edificabilidad, y bajo qué condiciones se llevará a cabo en ese caso el proyecto de transformación urbana.

Dos requisitos: consolidación y consentimiento

El Reglamento exige que se cumplan dos requisitos conjuntamente para que el derecho de edificabilidad se transfiera a otra parcela. El primero es que la totalidad de los propietarios del edificio de riesgo queden consolidados en copropiedad en la nueva parcela a la que se transfiere el derecho —es decir, las cuotas de todos los propietarios en la parcela original deben reconstituirse como copropiedad sobre la nueva parcela—. El segundo es que, si en la nueva parcela ya existen otros propietarios, estos también deben consentir la transferencia. Si falta cualquiera de estos dos requisitos, no puede llevarse a cabo la transformación urbana mediante transferencia de derechos de edificabilidad.

La consecuencia práctica para los copropietarios

Esta regulación es especialmente importante para los copropietarios que han obtenido una determinación de edificio de riesgo en una parcela pequeña o de forma irregular. Anteriormente, podía resultar difícil construir en dicha parcela un edificio económicamente viable; la transferencia de derechos de edificabilidad permite que este derecho se traslade a una parcela vecina o cercana y se aproveche allí. Sin embargo, a cambio, el propietario pierde el control exclusivo sobre su propia parcela y pasa a tener una relación de copropiedad con los demás propietarios de la nueva parcela —por ello, antes de decidir la transferencia, el acuerdo que se establezca con los propietarios de la nueva parcela (como las proporciones de participación y el reparto tras la construcción) debe fijarse con mucho cuidado.

En resumen

La transferencia de derechos de edificabilidad ofrece una salida para los propietarios que han obtenido una determinación de edificio de riesgo pero no pueden reconstruir de forma económicamente viable en su propia parcela, aunque esta vía no puede utilizarse mientras no se cumplan los dos requisitos (consolidación y consentimiento). Cuando surge una transferencia de este tipo, establecer desde el principio una relación jurídica sólida con los propietarios de la nueva parcela evita conflictos que puedan surgir más adelante. Puede encontrar información más completa sobre la determinación de edificio de riesgo y el proceso general posterior en nuestro artículo ¿Qué Ocurre Cuando su Edificio Resulta de Riesgo?

Este artículo ha sido elaborado con fines meramente informativos y se basa en la modificación reglamentaria publicada en el Boletín Oficial de 4 de febrero de 2026 con el número 33158. El curso de acción a seguir en un caso concreto varía significativamente según las circunstancias de la parcela y de los propietarios; lo aquí expuesto no constituye asesoramiento ni opinión jurídica.